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Folleto Comprar Una Vivienda

Tabla de Contenido

Introducción

Contrato De Compraventa

Título De La Propiedad Inmueble

Escritura Traslativa De Dominio Con Garantía De Título

Necesidad De La Inspección Del Título

Seguro Del Título De Propiedad

Copropiedad

¿Está La Vivienda En Construcción?

Financiamiento De La Vivienda

Cierre De La Compra



INTRODUCCIÓN

La compra de una vivienda puede ser la inversión más grande que haga en una sola transacción en toda su vida. Es posible que invierta en esta única transacción los ahorros de toda su vida.

Por lo tanto, es sumamente importante que usted, el futuro comprador, ejerza la máxima precaución al comprar una vivienda.

Para estar protegido, consulte a un abogado antes de firmar un contrato de compraventa. La capacitación y experiencia del abogado le ayudarán a evitar problemas. No todos los abogados tienen experiencia en la revisión de contratos de bienes raíces, así que asegúrese de preguntar acerca de la experiencia del abogado.


CONTRATO DE COMPRAVENTA

Uno de los primeros documentos que el corredor de bienes raíces le entrega a un futuro comprador es el acuerdo o contrato de compraventa. Pocas personas se dan cuenta de que este documento representa el paso más importante en la compra de una vivienda ya que los detalles de este acuerdo determinan los términos y condiciones de su compra. Condiciones perjudiciales en el contrato pueden no ser corregibles o evitables mas avanzada la transacción, por lo que el mejor momento de consultar con un abogado es antes de firmar el contrato. Antes de firmar, lea detenidamente el contrato. La ley exige que los jueces le traten como si usted ha leído cada palabra del documento antes de firmarlo. Algunos de los aspectos que usted debe considerar hablar con un abogado son los siguientes:

    1. ¿Exactamente qué extensión de terreno, edificaciones y muebles están incluidos en su oferta? ¿Están incluidos la cocina, el refrigerador y otros electrodomésticos de este tipo? ¿Qué artículos están incluidos y excluidos? A veces no es fácil saber si algo se está vendiendo con la casa o no.

    2. ¿Qué pagos son obligatorios bajo el contrato?

    3. ¿Cuándo podrá tomar posesión de la vivienda?

    4. ¿Le traspasará el vendedor un título válido y suficiente? Si no, usted puede estar comprando la propiedad a pesar de que otras personas pueden haber hecho valer precedentemente reclamos de la totalidad o parte de la propiedad o pueden haber reclamos que han sido interpuestos por los involucrados en la construcción o remodelación de la casa.

    5. ¿Qué tipo de escritura debe proporcionarle el vendedor? Asegúrese de hablar sobre la diferencia entre una escritura de garantía y la escritura de cesión o traspaso.

    6. ¿Quién paga el seguro del título de propiedad en caso de que la oferta sea aceptada?

    7. ¿Se han instalado y pagado los servicios públicos?

    8. ¿Se debe contratar a un agrimensor para determinar si las mejoras realizadas están ubicadas dentro de la propiedad y confirmar que no se ha incurrido en invasión de propiedades colindantes? ¿Quién debe pagar el costo de la agrimensura?

    9. ¿Quién pagará los costos de cierre del préstamo si se debe pedir uno? Por lo general, existen costumbres locales en cuanto a cuales costos son pagados por el comprador y cuales por el vendedor, pero es mejor hacerlo explícito en el contrato.

    10. ¿Puede el comprador cancelar el contrato y obtener un reembolso del depósito si le es denegado un préstamo de dinero? Si esto es posible, ¿cuáles son las condiciones?

    11. ¿Debe el vendedor pagar por el costo de las reparaciones y el tratamiento si se descubre que hay daños provocados por termitas? Si es así, ¿hay un límite?

    12. ¿Cuál es el reglamento de planificación urbana u otras restricciones que pesan sobre el uso de la propiedad?

    13. ¿Cuál es el plazo dentro del cual se debe aceptar o rechazar la oferta de compra? ¿Es la fecha de aceptación vital para la oferta?

    14. ¿Qué pasos deben tomarse si su oferta es aceptada con respecto a asegurar las mejoras para protegerlo a usted, el futuro comprador, mientras esté pendiente el cierre definitivo de la operación?

    15. ¿Quiénes deben firmar y aceptar la oferta para hacerla obligatoria?

    16. ¿Están debidamente especificados los límites de la propiedad?

    17. ¿Han sido incluidos debidamente los derechos sobre árboles, minerales y agua, si los hubiera?

    18. ¿Quién es responsable del pago de los impuestos de propiedad?

    19. ¿Cuáles son los recursos si el comprador o el vendedor incurren en incumplimiento?

    20. ¿Estará la compra sujeta a cuestiones externas, tales como la disponibilidad de financiamiento sobre la base de términos aceptables o la venta de la vivienda que actualmente es de su propiedad?

    21. ¿Quién deberá pagar la comisión del corredor de bienes raíces?

    22. ¿Quién deberá pagar los impuestos especiales del gobierno que surjan antes del cierre? ¿Y los pagaderos después del cierre? ¿Que tal acerca de las cuotas de asociación de propietarios o de condominio?

    23. ¿Cuánto tiempo tendrá el comprador para inspeccionar la propiedad?

    24. ¿Conoce el vendedor algún defecto en la propiedad? ¿Hay algún formulario de divulgación que el abogado recomienda?


Es posible que su abogado no pueda responder algunas de estas preguntas hasta haber examinado muchos documentos públicos, entre ellos, expedientes judiciales y gubernamentales.

Es importante que su contrato de compraventa sea preparado o revisado por su propio abogado antes de que usted lo firme. Sólo entonces podrá usted asegurarse de que el contrato cumple con sus requerimientos. Recuerde que aun los acuerdos ya impresos son negociables, pero por lo general se requiere de asesoramiento profesional en el área para comprenderlos.


TÍTULO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

Un título de propiedad inmueble es un derecho a la titularidad parcial o total del terreno y de las mejoras erigidas sobre él. Si usted puede probar que tiene un título de propiedad sobre la totalidad del inmueble frente a cualquier persona y la evidencia o prueba de la titularidad consta en un documento público apropiado, se tratará de un título registral suficiente. Un título registral suficiente es libre de toda duda razonable.

Cuando compre una vivienda, deberá pedir un título “registral suficiente”. Su abogado, después de haber hecho la investigación apropiada, podrá decirle si el vendedor puede transferirle un título válido a su favor. Nadie puede aconsejarlo en este sentido sin antes haber hecho una inspección adecuada del título.



ESCRITURA TRASLATIVA DE DOMINIO CON GARANTÍA DE TÍTULO

La escritura traslativa de dominio con garantía de título es un título de traspaso de propiedad con algunas garantías. Las garantías usualmente otorgadas por el vendedor son: título registral suficiente, inexistencia de gravámenes que no sean aquellos especificados, la posesión del comprador contra todo tercero y una promesa de defensa del título.

Estas garantías por sí solas no constituyen una protección adecuada, ya que no tienen mayor validez que la actual y futura responsabilidad financiera del vendedor. La garantía otorgada por un vendedor financieramente responsable brinda tranquilidad y es deseable pero no reemplaza la inspección de título o el seguro sobre el título. Los defectos en el título tienen una manera de mantenerse ocultos durante años y luego dejar perplejo a un comprador mucho tiempo después de haber pagado la propiedad e incluso después de que el vendedor ha desaparecido o ha muerto.


NECESIDAD DE LA INSPECCION DEL TÍTULO

La inspección de título es la revisión del título en el registro público, el cual puede basarse en un extracto de los antecedentes del título o registros electrónicos. El extracto del título es una colección de documentos públicos relacionados con la propiedad de un bien inmueble. En muchos condados, los registros electrónicos centralizados han reemplazado los extractos. Su abogado examina la información aplicable al título para determinar quién es el propietario del inmueble, qué defectos o reclamos pesan sobre la titularidad y qué acciones son necesarias para garantizar un título suficiente.

La inspección del título puede parecer un procedimiento simple, pero no lo es. Requiere la interpretación de numerosas escrituras, hipotecas, testamentos, dictámenes judiciales y otros documentos, considerando la secuencia de tiempo de las transacciones y los hechos que afectan al título, y aplicando las leyes y las decisiones judiciales a las distintas situaciones reveladas en la información aplicable acerca del título.

La inspección de un título requiere un conocimiento completo de muchas áreas del derecho y también de cuando ciertas leyes entraron en vigencia o fueron enmendadas o derogadas. La inspección de la información aplicable acerca del título puede incluir la evaluación de varios problemas, tales como la validez de divorcios, la efectividad de ejecuciones hipotecarias, el alcance de restricciones, la presencia de derechos de retención federales y estatales y el efecto de antiguos reclamos contra la propiedad.

Ya sea que se trate de examinar una antigua patente de los Estados Unidos o de transferir una escritura de fecha reciente, el proceso de la inspección de título consiste, en cada uno de sus pasos, en la consideración de problemas legales. La experiencia puede acelerar el trabajo, pero los abogados casi diariamente se encuentran con situaciones nuevas que requieren continuar estudiando las cuestiones legales.


SEGURO DEL TÍTULO DE PROPIEDAD

Su abogado puede reforzar la inspección del título mediante la emisión u obtención de una póliza de seguro del título de propiedad otorgada a favor suyo. En esta póliza, la compañía de seguro de título realiza un contrato con la persona asegurada designada en la póliza para proteger el título asegurado contra pérdidas financieras y contra el costo que implique la defensa del título en sede judicial.

Pero, al igual que cualquier póliza de seguro, la cobertura no es mayor que aquella establecida en la póliza. Cualquier póliza puede incluir una lista de las cuestiones que afectan de manera sustancial el título y que constituyen excepciones a la cobertura y que, por lo tanto, no están aseguradas. Otro tipo de póliza, el seguro del título del acreedor hipotecario o prestamista, protege solamente al titular de la hipoteca y no al propietario. Usted no debe desistir de obtener un seguro del título de propiedad porque el prestamista tiene su propia póliza de seguro del título del acreedor hipotecario. De hecho, obtener ambas pólizas, la de propiedad y la del acreedor hipotecario, al mismo tiempo no es mucho más caro que obtener solo una de ellas.

El abogado que lo represente puede explicarle cuál es el alcance de la protección otorgada por su póliza de propietario. Aun si su abogado no obtiene una póliza sobre el título de propiedad (como es la práctica común en ciertos condados y muchas veces cuando se compran nuevas viviendas de desarrolladores de proyectos), su abogado puede aconsejarle si las excepciones de la cobertura del seguro del título son apropiadas bajo el contrato o si son perjudiciales para usted cuando son incluidas en la póliza final del título. Algunos abogados incluyen el costo de la póliza en un honorario general que cobran por todos los servicios legales prestados. Otros abogados separan este cargo y el costo de la póliza se basa en el precio de compra del bien inmueble. Este precio es el monto máximo que usted tiene asegurado. Se cobra sólo un cargo de única vez por la póliza de propietario y la protección que brinda esta cobertura continúa en vigencia hasta después de que usted venda la propiedad, por lo que usted debe conservar la póliza indefinidamente.


COPROPIEDAD

Con frecuencia, los compradores detentan el título de propiedad sobre una vivienda en forma conjunta a través de un contrato de copropiedad que tiene incluidas cláusulas especiales, de manera que el título se transfiere automáticamente al sobreviviente al momento de la muerte de uno de los copropietarios. Este contrato se conoce como “copropiedad”. En Florida, cuando el esposo y la esposa son copropietarios de un inmueble, esto se conoce con el nombre de “sociedad conyugal”. Detentar la propiedad de esta manera puede ser una buena idea para algunos pero, nuevamente, puede no ser bueno para usted. Usted debe determinar las consecuencias que tendrá esto para los impuestos sobre los ingresos, las donaciones y al momento de la muerte antes de decidir detentar su vivienda en copropiedad con otra persona. Su abogado puede aconsejarle acerca de esta importante decisión.

A veces, la copropiedad conlleva el planteamiento de juicios por un derecho de ocupación, por el derecho a los alquileres si la propiedad no es ocupada por los copropietarios y por los deberes de los distintos propietarios acerca del pago de hipotecas, impuestos, costo de reparaciones y del mantenimiento. Si los copropietarios son un padre o madre y su hijo o hija, o hermanos y hermanas, el posterior matrimonio de uno de ellos puede provocar conflictos y complicaciones.


¿ESTÁ LA VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN?

Si la vivienda que va a comprar todavía está en construcción o ha sido terminada recientemente, se debe ejercer especial cuidado para asegurar que los vendedores hayan pagado todos los costos de construcción y que usted esté totalmente protegido respecto de las disposiciones de la Ley de Derechos de Retención por Construcción de Florida. Debe consultar a su abogado para obtener información completa acerca de sus derechos y responsabilidades en virtud de esta ley.

Esto también puede resultar aplicable cuando se han hecho recientemente reparaciones en una casa o si se han entregado recientemente materiales para la construcción.

La falta de protección contra derechos de retención por construcción puede resultar en que la propiedad esté sujeta a derechos de retención, aunque se haya pagado el precio total establecido en el contrato.


FINANCIAMIENTO DE LA VIVIENDA

Actualmente, hay muchas opciones de financiación disponibles para los compradores de viviendas: hipotecas de tasa variable, hipotecas convencionales, préstamos VA (del Departamento de Asuntos de Veteranos) y FHA (de la Administración Federal de Vivienda) asegurados por el gobierno, así como hipotecas especiales diseñadas para instituciones financieras específicas.

Su abogado puede ayudarlo a determinar cuál es el plan más ventajoso teniendo en cuenta sus necesidades y capacidades de pago, incluidas ciertas ventajas en impuestos apropiadas para su situación financiera personal.

Sin importar cuál sea el tipo de préstamo hipotecario, usted debe conocer los términos específicos que el prestamista puede exigir, tales como:

    • Penalidades por pago anticipado

    • Limitación de su derecho a vender sin el consentimiento del prestamista

    • Mantenimiento de los niveles del seguro

    • Pagos del depósito en garantía para impuestos y seguro

    • Limitaciones al uso de la propiedad

    • Derecho del prestamista a modificar las tasas de interés si usted asume una hipoteca existente

    • Derecho del prestamista a modificar las tasas de interés durante el plazo del préstamo


También debe determinar si, en el futuro, usted podrá pedir más dinero prestado garantizado por la misma hipoteca. Debería pedirle a su abogado que le explique todos los costos del préstamo, incluidos los cargos por servicios, los honorarios de tasación, los costos de agrimensura, los cargos por el depósito en garantía y los honorarios del abogado del prestamista.

Recuerde que cuando usted firma un pagaré hipotecario, por lo general, es responsable por el pago total de la deuda. Aunque posteriormente usted le venda la propiedad a alguien que se compromete a pagar la hipoteca, su responsabilidad continúa vigente, a menos de que el prestamista lo libere de sus obligaciones.


CIERRE DE LA COMPRA

El cierre de una venta de un bien inmueble es un procedimiento técnico y complejo. Parte del trabajo consiste en la redacción cuidadosa de los documentos para expresar la intención real de las partes. Otro paso es el cumplimiento de los requisitos técnicos del título. También, la firma y el reconocimiento apropiados de los documentos. Usualmente, los últimos pasos son la entrega y el registro de los documentos.

Como comprador cuidadoso, usted debe insistir en que su abogado esté presente en el cierre y que verifique cada detalle de la compraventa para que le permita acceder a la propiedad sin ningún problema.

Si necesita un abogado y no sabe dónde encontrar uno, muchas áreas de Florida tienen servicios de referencia de abogados que figuran en “abogados” o en “servicio de referencia de abogados” en las páginas amarillas de la guía telefónica. Este servicio le permitirá obtener una cita con un abogado por una tarifa reducida. Si no hay un servicio de referencia de abogados en su ciudad, el servicio estatal del Colegio de Abogados de Florida (The Florida Bar) puede referirle a un abogado para que lo asista. Puede llamar a este servicio al (800) 342-8011, que funciona sólo en las ciudades donde no hay un programa local, y allí le recomendarán a un abogado para que obtenga una consulta inicial de media hora por un monto reducido.


El material en este folleto representa información general acerca de las Leyes de Florida y no debe ser considerado asesoramiento jurídico. Puesto que la ley cambia constantemente, es posible que algunas provisiones en este folleto queden fuera de vigencia antes de la próxima publicación. Siempre es mejor consultar a un abogado en cuanto a sus derechos y responsabilidades legales respecto a su caso particular.

[Revised: 3/12]