Ya sea para comprar o remodelar una casa o construir un edificio nuevo, o adquirir una vivienda marca un importante paso financiero para muchas personas. Este folleto tiene como objetivo asistir a los propietarios en proceso de construir o remodelar en su terreno, y advertir de posibles problemas legales:
Selección del contratista
Contratos de construcción
Gravámenes de construcción
Documentos relacionados con gravámenes
Pagos al contratista
Las leyes de Florida requieren que cada contratista saque una licencia del estado antes de aceptar encargos de construir o remodelar una vivienda. Un contratista “certificado” cuenta con una licencia emitida por el estado y podrá operar en cualquier ciudad o condado del mismo. Un contratista “registrado” cuenta con una licencia emitida por una ciudad o condado en particular y sólo podrá operar en esa ciudad o condado. Sin embargo, TODOS los contratistas con licencia son regulados por el Departamento de Regulación Comercial y Profesional de Florida (Department of Business and Professional Regulation, o DBPR por sus siglas en inglés). Los datos de DBPR son: 2601 Blair Stone Road, Tallahassee, Florida 32399; teléfono 850-487-1395.
Si bien utilizar los servicios de un contratista con licencia no garantiza un proyecto de éxito, le facilita al propietario remedios adicionales en caso de problemas. Por ejemplo, usted podría recibir una indemnización del Fondo de Recuperación de Construcción de Propietarios de Florida (Florida Homeowners’ Construction Recovery Fund) si pierde dinero en un proyecto realizado conforme a un contrato y la pérdida surge de determinadas violaciones de la ley de Florida por un contratista con licencia. A fin de confirmar la actual condición “activa” de un contratista ANTES DE FIRMAR un contrato, obtenga el número de licencia individual requerido para cada contratista con licencia, así como su número de “negocio calificado” (qualified business, o QB, por sus siglas en inglés) de la compañía y confírmelo en el sitio web del DBPR haciendo clic en “Verify a License” (Verificar una Licencia). Puede buscar por el nombre del contratista y el número o tipo de licencia, o por ciudad o condado.
Los contratistas con licencia sólo pueden realizar los tipos de mejoras contempladas por su licencia. Por ejemplo, si su vivienda tendrá más de dos pisos habitables, el contratista deberá contar con una licencia de carácter “general” o “de edificio”.
También puede contactar al DBPR para verificar la suficiencia de la licencia del contratista seleccionado para construir su vivienda. El número del Centro de Servicio al Cliente es 850-487-1395.
Los contratistas utilizan varios tipos de contratos mayormente redactados para proteger al contratista, y no al propietario. Por eso, además de leer detenidamente antes de firmar el contrato, usted debería preguntar al contratista y modificar el contrato para evitar futuros malentendidos. Si no recibe una buena respuesta a sus preguntas, podrá ser conveniente consultar con un abogado o buscar otro contratista.
El capítulo 489 del Título XXXII de las Leyes de Florida regula los contratos de construcción.
Los contratos de construcción deben regular ciertos puntos, tales como el número de licencia (vea “Selección del Contratista”) e información sobre niveles energéticos y de aislantes para varios componentes. Cada contrato también debe incluir como mínimo los siguientes términos:
Suficiente cobertura de seguro para la propiedad durante la construcción, incluyendo la responsabilidad civil por actividades comerciales en general, indemnización por accidentes laborales (workers’ compensación) y riesgos enfrentados por el constructor. Si el terreno pertenece al contratista hasta terminada la obra, también deberán incluirse términos para transferir el título, el tipo de escritura que se utiliza para transferir el título, la fecha y hora del cierre y seguro de obtención del seguro de título de propiedad (title insurance), entre otros costos de cierre.
La ley de Florida concede a los trabajadores que mejoran una propiedad (por ejemplo, la construcción o remodelación de una vivienda) con servicios o materiales un derecho de gravamen (lien rights) por cuentas no pagadas. (Ver el Título XL del Capítulo 713 de las Leyes de Florida.)
Un “gravamen” es una carga sobre la propiedad, similar a aquella creada por una hipoteca inscrita, que puede impedir la venta de la propiedad hasta que se paga o transfiere el gravamen a una fianza mantenida por el secretario del tribunal. Se pueden hacer cumplir los gravámenes no pagados mediante la venta forzosa de su vivienda por orden judicial.
Estos derechos de gravamen no se limitan a su contratista, sino que también cubren la mayoría de los subcontratistas, proveedores de materiales y albañiles NO contratados directamente por el contratista (descritos como titulares de gravamen “sin relación contractual”). Por lo tanto, usted como propietario PODRÍA ser responsable del pago de mano de obra y materiales, aunque ya le haya pagado a su contratista por el mismo trabajo. Es decir, ¡pagar dos veces por lo mismo!
Para evitar gravámenes, es conveniente requerir de su contratista una exención o renuncia de gravámenes (lien waiver or release) firmada por cada persona o compañía que preste servicios o ponga materiales durante en la construcción o remodelación de su vivienda, cada vez que usted pague al contratista. Si recibe una “Notificación al Propietario” (ver “Documentos Relacionados con Gravámenes” abajo), usted deberá obtener una exención firmada de gravámenes de cada persona que le envíe la notificación y cada vez que usted efectúe pagos adicionales a su contratista. No realice pagos adicionales a su contratista hasta que cada titular de gravamen (lienor) que le haya enviado esa notificación le haga llegar una exención de gravámenes firmada hasta la fecha de cada pago posteriormente realizado al contratista.
Usted tiene derecho a solicitar una lista con los nombres y direcciones de todos los subcontratistas y proveedores contratados por el contratista. Sin embargo, puede haber otros subcontratistas y proveedores desconocidos por el contratista. Además, usted deberá seguir cabalmente las instrucciones que figuran más adelante (ver “Pagos al Contratista”) al efectuar los pagos al contratista.
Existen varios documentos y formularios establecidos por las leyes que rigen los gravámenes, incluidos los siguientes:
El propietario (y no el contratista, ni otra persona en su representación) DEBE firmar este formulario, el cual debe estar inscrito en los registros públicos y exhibido en el lugar de la obra antes de la primera inspección del departamento de construcción. La notificación comunica los datos del proyecto (por ejemplo, “vivienda unifamiliar”), proporciona una descripción legal de la propiedad y de las mejoras contempladas e identifica al propietario, contratista y prestamista, si corresponde. Todos los avisos relacionados con gravámenes podrán dirigirse a la dirección del propietario indicada en ese documento. Es necesario que la dirección postal del propietario durante la construcción sea correcta. De lo contrario, le puede resultar difícil al propietario proteger la propiedad de gravámenes (ver la “Notificación al Propietario”). Asimismo, el nombre y la dirección del prestamista (si corresponde) deben figurar correctamente porque el recibo de notificaciones de gravámenes podrá generar ciertas responsabilidades legales del prestamista frente al propietario que podrían ayudar a proteger la propiedad de gravámenes.
Usted puede obtener este formulario a través de su abogado, en un departamento de construcción local, mediante su contratista, en una tienda de artículos para oficina o de la Sección 713.13 de las Leyes de Florida (Fla. Stat. § 713.13). Sin embargo, si usted necesita financiamiento para construir o remodelar su hogar, consulte con su prestamista con respecto a este documento porque el prestamista también deseará incluir su nombre y dirección en el mismo. No inscriba una Notificación de Inicio antes de que se cierre la transacción del préstamo para la construcción porque, al hacerlo, se podrían demorar tanto la construcción como la financiación.
Si usted obliga a su contratista a establecer una “fianza de pago” para evitar gravámenes sobre su propiedad, se deberá adjuntar una copia de esa fianza a la Notificación de Inicio al momento de la inscripción.
La construcción debe iniciar en un lapso de 90 días a partir de la inscripción de la Notificación de Inicio. De lo contrario, la notificación será nula y habrá que inscribir otra Notificación de Inicio lo más rápido posible.
Todos los subcontratistas o proveedores no contratados directamente por usted que posteriormente presenten gravámenes sobre su propiedad DEBEN enviar este formulario al propietario. La notificación debe incluir la siguiente advertencia: Todos los futuros pagos al contratista están restringidos hasta que la persona o compañía que envíe esta notificación esté satisfecha con una exención o renuncia firmada, al menos parcialmente en lo que respecta la mano de obra, los servicios o los materiales a la fecha de un pago no definitivo, o totalmente, en caso de un pago definitivo. Dicha notificación normalmente se envía por correo certificado o registrado con acuse de recibo. No se debe hacer caso omiso de este documento y hay que discutirlo con su prestamista y abogado inmediatamente al recibirlo. Además, se considerará a esta notificación “debidamente entregada” al ser enviada a usted con la dirección correcta, aunque usted no la reciba por sus acciones. No restrinja ni rechace correspondencia, particularmente durante o inmediatamente después del período de construcción, porque de lo contrario pueden surgir gravámenes no divulgados.
Al inscribir este documento en los registros públicos, se crea un gravamen sobre su propiedad que continúa vigente durante un año a partir de la fecha de inscripción, a menos que usted tome ciertas medidas para reducir ese plazo. Es conveniente implementar esas medidas solamente con la asesoría de un abogado. Los contratistas, albañiles, subcontratistas y profesionales, tales como arquitectos paisajistas e ingenieros, podrán presentar un reclamo de gravamen por trabajo o materiales. Se podrá ejecutar un gravamen de construcción mediante un juicio hipotecario sobre su propiedad, culminando en la venta de su propiedad por orden judicial al mejor postor delante del tribunal local. Se recibe el valor del gravamen a través de las ganancias de la venta. Usted deberá buscar la asesoría de un abogado inmediatamente al recibir o saber de la existencia de un gravamen porque ciertas medidas ayudan a levantar el gravamen o defenderse de la ejecución del mismo.
No hay límite sobre el monto del depósito inicial o de los pagos sucesivos requeridos por un contratista, salvo lo estipulado en el contrato de construcción firmado con el propietario. Sin embargo, un depósito previo a la construcción o un pago inicial realizado al contratista sólo debe cubrir aquellos costos probablemente incurridos por el contratista antes de los primeros pagos tras la finalización de la construcción (denominados “pagos progresivos”). Un depósito superior al 10 por ciento del precio del contrato crea obligaciones legales adicionales para el contratista, quien debe sacar el permiso de construcción e iniciar el proceso de construcción. De hecho, los abonos o pagos realizados al contratista siempre deberán reflejar el valor o porcentaje de trabajo finalizado a la fecha de cada pago. Para este fin, ayuda un “cronograma de pagos” establecido en el contrato y dividido en varias etapas (por ejemplo, pisos, techos, etc.) o según el porcentaje de trabajo finalizado por cada período (por ejemplo, cada quincena o mes). Muchos problemas de la construcción surgen de la calidad del trabajo o a la cantidad de trabajo realizada en comparación con la suma pagada. Por lo tanto, si se paga un trabajo aún no finalizado y el contratista tiene problemas financieros, puede ser que usted tenga que pagar dos veces por el mismo “trabajo”. Además, si se debe efectuar un pago definitivo sólo después de emitido el “certificado de ocupación” y realizados todos los trabajos de corrección solicitados, esta situación incentivará al contratista a finalizar el proyecto a satisfacción del propietario.
Tenga en cuenta que efectuar pagos por trabajo no completado correctamente por el contratista o sin exención de gravámenes no crea defensas frente al prestamista que proporcionó los fondos para la construcción. En otras palabras, si existe un préstamo para financiar la construcción, la responsabilidad respecto al préstamo no desaparece si el trabajo no se completa a satisfacción del propietario.
Cabe anotar que los pagos efectuados al contratista por trabajo deficiente o sin la exención de un gravamen no necesariamente crea defensas contra el prestamista que financió la construcción. Es decir, si existe un préstamo para financiar la construcción, la responsabilidad por dicho préstamo no deja de existir si el trabajo no se realiza a su satisfacción.
Por cada pago progresivo efectuado al contratista, el propietario deberá solicitar al contratista y a todos los subcontratistas y proveedores contratados por él en relación con mano de obra, servicios o materiales para la construcción o remodelación, una exención o renuncia “parcial” de todos los derechos de gravamen hasta la fecha del pago. Este requisito deberá incluirse en el contrato de construcción y, aun representando una carga adicional para las partes ofrece al propietario excelente protección de gravámenes. Sin embargo, el propietario deberá solicitar al contratista una exención o renuncia de cada titular de gravamen que le haya notificado al propietario durante cada pago posterior realizado al contratista después de recibida dicha notificación. Al no seguir estos pasos, se pueden establecer gravámenes sobre la propiedad por el monto que finalmente sea adeudado a cada titular de gravamen. Los formularios tanto de la exención como de la renuncia (ya sea parcial o total) mencionados en la Sección 713.20 de las Leyes de Florida se pueden bajar de la siguiente página.
Además de los pagos progresivos, e independientemente de que el propietario reciba Notificaciones al Propietario enviadas por los titulares de gravamen, el propietario deberá obtener una declaración jurada de pago final del contratista antes de efectuar el pago final. De lo contrario, se pueden establecer gravámenes sobre la propiedad por los montos no pagados que sean adeudados a cada titular de gravamen que haya enviado una Notificación al Propietario. Esta declaración jurada debe indicar la cantidad adeudada al contratista (si corresponde) Y los montos adeudados a los subcontratistas o proveedores mencionados en la declaración jurada. Si existen montos adeudados a los subcontratistas o proveedores, el propietario deberá buscar asesoría legal para determinar la mejor forma de realizar dichos pagos (por ejemplo, con cheques conjuntos o pagos directos) a los subcontratistas y proveedores no pagados antes de que el propietario efectúe otros pagos al contratista, hasta por conceptos adicionales.
Cada mes, se construyen miles de viviendas en Florida, la mayoría sin la imposición de gravámenes u otros problemas. Sin embargo, el gran número de proyectos residenciales, contratistas y proveedores aumenta la posibilidad del incumplimiento con lo pactado y el establecimiento de gravámenes sobre la propiedad. Al seguir las sugerencias básicas de esta publicación y recibir la asesoría de un abogado competente, se pueden reducir los riesgos para propietarios que construyen su vivienda y tener mayor probabilidad de que la remodelación de su vivienda sea un éxito.
Para más información acerca de las licencias de los contratistas, las quejas de los consumidores y el Fondo de Recuperación de Construcciones para Consumidores (Consumer Construction Recovery Fund), póngase en contacto con el Departamento de Regulación Comercial y Profesional a la siguiente dirección: 2601 Blair Stone Road, Tallahassee, Florida 32399 o marque al teléfono 850-487-1395.
Si necesita un abogado y no sabe cómo encontrar uno, en muchas áreas de Florida existen servicios de referencia de abogados que ofrecen consultas por poco dinero.
Si no existe un servicio de referencia de abogados en su ciudad, el Colegio de Abogados de Florida (The Florida Bar) podrá localizarle uno en cualquier parte del estado. Llame al 1-800-342-8011 o visite el sitio web del Colegio de Abogados de Florida. El servicio por todo el estado que opera sólo en aquellas ciudades en que no existe un programa local, lo referirá con un abogado que cobra $25 por una consulta inicial de media hora.
El material en este folleto constituye asesoría legal de carácter general. Por los cambios continuos de la ley, es posible que algunas partes del texto en este folleto no estén actualizadas. Siempre es mejor consultar a un abogado en relación con sus derechos y responsabilidades legales sobre su caso en particular.
Este folleto para consumidores es producido como servicio público por el Colegio de Abogados de Florida (Florida Bar).
[Actualizado en noviembre de 2022.]
