Comprar una vivienda

Introducción

Comprar una vivienda puede ser la inversión más grande de su vida. Para garantizar total protección en esta importante transacción financiera, es fundamental que usted, como posible comprador, proceda con cautela.

Consulte con un abogado colegiado en el estado de la Florida y con experiencia en bienes raíces antes de firmar un contrato de compra-venta. Si necesita un abogado y no sabe cómo encontrar uno, el Colegio de Abogados de la Florida a través de su red estatal de servicios puede ayudarlo a encontrar un abogado para usted. Puede llamar a este servicio al (800) 342-8011, o o puedes visitar el sitio web.

Si está trabajando con un agente de bienes raíces, verifique que el agente tenga la licencia adecuada a través del Departamento de Regulación Comercial y Profesional de Florida (DBPR) utilizando la opción de búsqueda de licencias del DBPR. En este portal, también puede revisar el historial de quejas que pudiera tener dicho agente.  Es importante revisar todos los documentos de corretaje proporcionados por su agente de bienes raíces con su abogado para entender las responsabilidades de su agente/corredor hacia usted y las obligaciones suyas en la transacción, incluyendo las obligaciones financieras contraídas con el agente/corredor de bienes raíces.

El agente de cierre a cargo de su transacción de compra-venta pueda que sea un abogado, pero eso no significa que represente sus intereses en esta transacción. Es importante entender el papel que desempeña el agente de cierre en su transacción.

El Contrato De Compra-Venta

Uno de los primeros documentos que un agente o corredor de bienes raíces le entrega a posible comprador es el acuerdo o contrato de compra-venta. Este documento representa el paso más importante en la compra de una casa, ya que los detalles de este acuerdo indican los términos de la compra y tales disposiciones a menudo no se pueden cambiar después de firmar sin el consentimiento del vendedor.  El mejor momento para contratar a un abogado es antes de que se firme el contrato, ya que es mucho más fácil para su abogado proteger sus intereses en la etapa del contrato.  También puede indicar en el contrato que la oferta está sujeta a la revisión/aprobación de su abogado, pero es mejor que su abogado revise el contrato antes de firmarlo.

Hay varios diferentes formatos de contratos de compra-venta que se usan en transacciones de bienes raíces en toda la Florida, pero es importante que su propio abogado prepare/revise el contrato de compra-venta antes de firmarlo a fin de asegurarse que se utilicen las cláusulas adecuados y que el acuerdo proteja sus intereses específicos.  Los formatos de contratos son negociables, pero los términos no estándar / situaciones únicas a menudo requieren cláusulas especiales y dicha redacción debe ser completada por abogados siempre que sea posible.

La ley asume que si usted firma y acepta el contrato, usted ha leído y entendido sus términos.  Los puntos que debe considerar y discutir con un abogado al revisar el contrato de compra-venta incluyen, entre otros, los siguientes:

• ¿El contrato refleja la dirección correcta de la propiedad, la descripción legal y / o el número de identificación de la parcela que corresponde a lo que el comprador espera adquirir, y coincide con lo que se muestra en el documento de título de la propiedad? ¿Qué mejoras y edificios (incluidas las dependencias) se incluyen en el contrato?
• ¿Están incluidos los diseños de ventanas (persianas/cortinas), accesorios y electrodomésticos? ¿Qué artículos están excluidos?
• ¿Qué pagos se deben hacer de acuerdo al contrato y cuándo? ¿En que caso su depósito estaría en riesgo? ¿Qué depósito se acostumbra dadas las circunstancias?
• ¿Cuándo se puede tomar posesión? Si la fecha de posesión es diferente a la fecha del cierre de la transacción, ¿hay un acuerdo de ocupación preparado por un abogado colegiado en la Florida? ¿De quién es la responsabilidad de asegurar la propiedad al tomar posesión de la propiedad? ¿Se ha revisado el contrato para garantizar de la manera que Ud. espera el pago de gastos y la asignación de riesgos?
• ¿Está el vendedor obligado a proporcionarle un buen título y comercializable? ¿Qué tipo de documento de título el vendedor está obligado a darle y en que modalidad usted tomará el título de la propiedad?
• ¿Quién selecciona al agente de cierre y quién paga el seguro de título de la propiedad en caso de que se acepte la oferta? En general, la parte que paga es quien elige, pero es importante confirmar ya que cada contrato es diferente.
• ¿Se han instalado y pagado los servicios públicos? ¿Los servicios públicos están listos para ser transferidos [al nuevo dueño] el día después de la fecha de cierre?
• ¿Quién es responsable de pagar los impuestos prediales?
• ¿Se debe contratar a un topógrafo para localizar las mejoras en la propiedad y confirmar que no hay invasiones en o desde las propiedades colindantes? ¿Quién debe pagar el costo de la topografía? ¿Si hay problemas que afectarán el título, qué actos para resolverlos se enumeran en el contrato? Si está comprando una casa con financiamiento bancario (hipoteca), es probable que se necesite una topografía, y para cualquier compra de una casa, incluidas las compras sin financiamiento, generalmente se recomienda que el comprador obtenga una topografía.
• ¿Si se va a obtener un préstamo de un banco o entidad financiera, ¿quién pagará los costos de cierre del préstamo? Por lo general, hay costumbres locales en cuanto a qué costos son pagados por el comprador o el vendedor, pero es mejor dejarlo explícitamente en el contrato. Si está obteniendo una hipoteca FHA o VA, el banco o entidad financiera puede imponer restricciones sobre si el comprador o vendedor paga ciertos gastos.
• ¿Se puede cancelar el contrato y obtener un reembolso del depósito si al comprador se le niega el préstamo y, de ser así, bajo qué condiciones?
• ¿Puede supeditarse la compra a la venta de la propiedad que actualmente posee? ¿Cómo afecta esto a su financiación?
• ¿Qué opciones tiene si la propiedad no es asegurable o el costo de asegurar la propiedad excede su presupuesto o afecta su préstamo? ¿Se requiere o recomienda cobertura de tormentas o inundación?
• ¿Tiene derecho a inspeccionar la propiedad, incluida la inspección de moho? ¿Cuándo deben hacerse las inspecciones? ¿Tiene derecho a cancelar el contrato después de las inspecciones?
• ¿Si se encuentran daños por termitas, el vendedor tendrá que pagar el costo de las reparaciones y el tratamiento?
• ¿Si se necesitan otras reparaciones estructurales/no estructurales, quién paga las reparaciones? ¿Hay límites a lo que uno debe pagar si se encuentran daños estructurales? ¿Sabe el vendedor de algún defecto?  ¿Debe el vendedor divulgar por escrito los defectos conocidos?
• ¿Cómo piensa utilizar la propiedad? ¿Son las regulaciones de zonificación u otras restricciones consistentes con ese uso?
• ¿Hay alguna preocupación ambiental que deba incluirse en la revisión diligencia de la propiedad? ¿Podría el uso previo de la propiedad haber causado algún problema que requiera una consultoría profesional?
• ¿Quién es responsable por reparaciones sin licencia o con permisos abiertos o vencidos? ¿El vendedor está obligado a divulgar esta información?
• ¿Cuál es el plazo dentro del cual la oferta de compra debe ser aceptada o rechazada? ¿La fecha de dicha aceptación es vital para la oferta?
• ¿Le permitirá el proceso de obtención de un buen título de propiedad, una topografía y la hipoteca, como comprador, cumplir con los plazos contractuales?
• ¿Quién es la parte adecuada (autorizada) para firmar y aceptar la oferta para hacerla legalmente válida? ¿Si el vendedor o comprador es un fideicomiso o empresa, quién puede firmar en nombre de dichas entidades?
• ¿Están debidamente cubiertos los derechos de madera, minerales y agua, si los hubiere?
• ¿Cuáles son los remedios contractuales si el comprador o vendedor incumple?
• ¿De quién es la responsabilidad de pagar la comisión del corredor de bienes raíces?
• ¿De quién es la responsabilidad de pagar los arbitrios gubernamentales y el mantenimiento mensual de la junta o asociación de propietarios de viviendas o condominios? ¿La asociación de condominios tiene reservas suficientes para futuras reparaciones y mantenimiento?
• ¿Se incluyeron las divulgaciones legales apropiadas en el contrato, incluidas la información relacionada con cooperativas, asociaciones de condominio (incluyendo las divulgaciones relacionadas con el derecho de un comprador a revisar el informe de inspección de hito de un edificio y el estudio de reserva de integridad estructural, si corresponde), asociaciones de propietarios, casas construidas antes de 1978, radón, Florida-calificación de eficiencia energética, propiedad ubicada en distritos fiscales especiales, Ley de Inversión Extranjera en Impuestos a la Propiedad Inmobiliaria, vivienda para personas mayores y/o vínculos adecuados sujetos a evaluaciones PACE para mejoras energéticamente eficientes  y relacionadas con el viento?

El Título De Bienes Inmuebles

Cuando uno compra una propiedad inmueble, debe confirmar que está recibiendo un "título comercializable." El título de bienes inmuebles se evidencia mediante un documento legal que refleja el dominio total o parcial de la tierra y las mejoras en la propiedad. Si el dueño o propietario puede defender el título contra todo el mundo, sin gravámenes al título que hacen que el titulo no sea comercializable, y la evidencia o prueba de propiedad se registra adecuadamente en los registros públicos del condado donde se encuentra la propiedad, existe un título de propiedad comercializable. Su abogado, después de una investigación adecuada, podrá indicarle si el vendedor puede transferirle un título de propiedad comercializable.

Documentos De Titulo De Propiedad

Los documentos de título de propiedad, algunas veces referidos como escrituras públicas o escrituras de bienes raices, se usan comúnmente para transmitir o transferir el título de propiedad del antiguo dueño al nuevo dueño. Su documento de título debe contener garantías de título del vendedor, incluyendo garantías de que el vendedor tiene un título bueno y comercializable, libre de gravámenes que no sean los exceptuados; y la promesa de defender el título contra los reclamos de otros.

Hay tres tipos de documentos de título que generalmente se usan para transferir la propiedad, la escritura de garantía general, la escritura de garantía especial y la escritura de renuncia-reclamo. Las dos escrituras de garantía ofrecen las mejores o más altas protecciones cuando se transfiere el título. Las escrituras de garantía general requieren que el propietario actual defienda las reclamaciones que surjan de problemas de título de dueños o propietarios pasados y presentes. Las escrituras de garantía especial garantizan que el propietario actual se defenderá contra los problemas de título que ocurran durante el período que obtuvo el título de propiedad solamente.  Las escrituras de renuncia no ofrecen garantías y pueden transferir los problemas existentes de título al nuevo propietario.

Las garantías en una escritura no son un sustituto de un examen de título ni del seguro de título. Los defectos de título suelen permanecer inactivos por años y reaparecen mucho después de que la propiedad haya sido comprada y el vendedor haya desaparecido o muerto.

Copropiedad

Los compradores a menudo adquieren títulos de propiedad con otras personas. En Florida, los tres tipos más comunes de copropiedad o propiedad conjunta son patrimonio en su totalidad, tenencia en común y tenencia conjunta con derechos de supervivencia.

El patrimonio en su totalidad ocurre cuando una pareja de casados, esposo y esposa, obtienen el título de propiedad de un inmueble. Cada uno de ellos obtiene un interés indiviso en el título de propiedad del 100%. Los propietarios o dueños con tenencia en común poseen cada uno un interés parcial, y si un propietario muere, el interés pasa a sus herederos y no al otro copropietario(s). Los propietarios o dueños con tenencia conjunta con derechos de supervivencia también poseen intereses iguales en el título de la propiedad, pero si fallece uno de los propietarios, ese interés pasará automáticamente al otro copropietario(s).

Los derechos de supervivencia en un documento de título no deberían ser un sustituto de la planificación patrimonial. Los acuerdos de propiedad conjunta pueden ocasionalmente conducir a disputas sobre un derecho de ocupación, el derecho a alquileres / ganancias de la propiedad y las obligaciones de los diversos propietarios en cuanto al pago de hipotecas, impuestos y reparaciones y mantenimiento de la propiedad.  Las sentencias por deudas de dinero contra un copropietario pueden tener un impacto negativo en el título de propiedad conjunta, incluida la comerciabilidad.

Ser dueño de una propiedad conjunta o con otros puede ser una buena idea para algunos, pero no para todos. Hay muchos factores que deben considerarse antes de determinar el mejor tipo o estructura de título de propiedad para uno, teniendo en cuenta la protección de activos, los derechos de casa única o ley sobre inembargabilidad de hogares, la planificación patrimonial, las consecuencias fiscales o tributarias, los requisitos del banco o entidad financiera, y debe obtener asesoría de su abogado y profesional de impuestos para estas decisiones importantes.

Necesidad De Examen De Título

Un examen de título es un estudio de los documentos de título de la propiedad en los registros públicos. Cada condado mantiene un índice de otorgante-otorgado de título, pero muchas compañías de título indexan los registros públicos en base a la descripción legal de la propiedad.  Su abogado o el agente de cierre examina la información de título de la propiedad para determinar quién es el dueño de la propiedad, qué restricciones de uso o servidumbre podrían impactar la propiedad, y qué defectos o reclamos contra la propiedad pueden existir que requieran una acción para asegurar que el título sea comercializable.

Esto puede parecer una operación simple. No lo es. Requiere revisar cuidadosamente varios documentos de título, hipotecas, testamentos, documentos legales, órdenes judiciales y otros instrumentos; considerar la secuencia de tiempo de transacciones y eventos que afectan el título; y aplicar leyes y decisiones judiciales a las diversas situaciones que se registran en la información del título de la propiedad en cuestión.

El examen adecuado de instrumentos de título requiere un conocimiento profundo de muchas áreas del derecho y las disposiciones vigentes en varios períodos de tiempo. El examen del título a menudo requiere una comprensión de las leyes de herencia, administración de sucesiones, derecho de familia, ejecución hipotecaria, saneamiento de título y otros. Debido a que un examen del título puede cubrir décadas de registros y las leyes cambian con el tiempo, conocer la ley vigente en el momento de un determinado documento de título es fundamental.  Cada cadena de título es única lo cual hace evidente la necesidad de contar con profesionales de títulos inmobiliarios con experiencia sustancial.

Seguro De Título

En Florida, los resúmenes de título y las opiniones de título han sido reemplazados en gran medida por un seguro de título. En base a los resultados del examen de título, su abogado o el agente de cierre preparará y emitirá un compromiso de título detallando los requisitos que deben cumplirse para la emisión de una póliza de seguro de título e incluyendo las excepciones en esa póliza. Un compromiso de seguro de título es un contrato entre el asegurador y el asegurado(s) propuesto (es decir, el banco/entidad financiera o el comprador en una transacción), y la póliza de seguro de título debe emitirse de acuerdo con sus propios términos cuando se cumplan las condiciones.  La póliza de seguro de título resultante es un contrato entre el asegurador y los asegurados que proporciona protección contra pérdidas o daños derivados de asuntos de título cubiertos en la póliza.

Como cualquier otra póliza de seguro, la cobertura no es superior al importe de la póliza contratada. Cualquier póliza puede enumerar asuntos que afectan sustancialmente el título que son excepciones a la cobertura y no están asegurados. No todas las excepciones de título son un defecto de título; por ejemplo, los convenios, condiciones y restricciones en áreas lotizadas o subdivisiones planificadas son muy típicos, y si bien rigen el uso de la propiedad, generalmente no afectan la comerciabilidad ni desencadenan problemas de título.

Cuando se financia la compra de una propiedad inmueble, el banco o entidad financiera requerirá una póliza de título que proteja al banco o entidad financiera por el monto del préstamo. Esta póliza no proporciona protección para el comprador, por lo que si bien los bancos o instituciones financieras pueden indicar que se requiere la póliza de préstamo y no se requiere una póliza de propietario, es importante darse cuenta de la necesidad de obtener también una póliza de título con cobertura del propietario. En la Florida, cuando se emite la póliza de préstamo simultáneamente con la póliza de propietario, la póliza del prestamista puede ofrecerse a una tasa de descuento, pero casi siempre se aconseja a los compradores que obtengan su propia póliza de seguro de título a pesar de que puede no ser requerida por el banco o institución financiera.

Un abogado que represente sus intereses puede asesorarlo sobre el alcance de la protección disponible a través de la póliza de título de propietario. Incluso si su abogado no emite su póliza de título, su abogado puede asesorarlo sobre las excepciones de cobertura enumeradas en el compromiso de seguro de título y determinar si serán apropiadas según el contrato o desencadenarán una objeción de título. Las primas de seguro de título deben mostrarse por separado de cualquier cargo por representación legal. Las primas de seguro de título se promulgan por ley y se basan en el monto de la cobertura.

Una póliza de título contiene disposiciones para la continuación de la cobertura en la medida de la responsabilidad bajo cualquier garantía de escrituras, por lo que incluso después de que se venda la propiedad, esa póliza de seguro de título debe conservarse si el asegurado transfiere el título de propiedad por escritura de garantía.

¿El Edificio Está En Construcción?

Si la casa que está comprando está en construcción o ha sido construida recientemente, se requiere un cuidado especial para asegurarse de que todos los costos de construcción hayan sido pagados por los vendedores y que esté completamente protegido en cuanto a las disposiciones de la Ley de Gravamen de Construcción de la Florida en el Capítulo 713 de los Estatutos de la Florida. Debe consultar con su abogado para obtener información completa sobre sus derechos y responsabilidades en virtud de esta ley antes de ejecutar un contrato de compra y cerrar la transacción.

Los problemas relacionados con la construcción también pueden surgir si la propiedad fue reparada recientemente o el material de construcción se entregó recientemente. La falta de protección contra los gravámenes de construcción puede resultar en que la propiedad esté sujeta a gravámenes.

Antes del cierre, debe realizar una inspección visitando físicamente la propiedad para asegurarse de que se completaron las mejoras o construcción.  Los abogados también suelen sugerir que obtenga una búsqueda de gravamen municipal para determinar que no hay permisos abiertos o vencidos, o violaciones a normas municipales que pueden afectar negativamente el título de la propiedad.  Asegúrese de que el condado o municipio haya emitido un Certificado de Ocupación o Certificado de Finalización de Construcción para garantizar que el edificio pueda ser ocupado legalmente.

Financiación De Su Compra

Muchos acuerdos de financiamiento están disponibles para los compradores: hipotecas de tasa fija o variable, hipotecas convencionales, préstamos VA y FHA asegurados por el gobierno, así como hipotecas especializadas diseñadas para situaciones financieras específicas. Su abogado, el banco o institución financiera y un contador pueden ayudarlo a determinar el plan más ventajoso, según sus necesidades y situación financiera, incluyendo las consecuencias tributarias asociadas con tales opciones.

Su contrato de compra-venta permite la opción de incluir una contingencia de financiamiento, lo cual significa que su obligación de comprar la propiedad dependerá de que obtenga la aprobación del préstamo por un monto específico y con los términos de financiamiento dados. La contingencia debe considerar las condiciones específicas de la propiedad y los requisitos de tasación del lender.  Si no puede obtener un préstamo dentro del período de contingencia, las disposiciones de contingencia de financiamiento pueden permitirle la oportunidad de rescindir el contrato y recibir una devolución de su depósito. Alternativamente, puede obtener financiamiento para su compra sin una contingencia, pero si el banco o entidad financiera no está listo para cerrar en la fecha de cierre, sus fondos de depósito estarían en riesgo a menos que proceda a cerrar en el plazo establecido pagando el precio de compra completo en efectivo.

El momento del cierre de su préstamo es muy importante, y sino planea estar presente para ejecutar los documentos de su préstamo el día del cierre, se deben hacer arreglos especiales con mucha anticipación para acomodar un cierre por correo. La mayoría de las transacciones financiadas de propiedades residenciales deben cumplir con la regla de información al consumidor de tres días TRID de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB). Esto significa que un Comprador debe recibir un informe sobre los gastos y costos finales de cierre (declaración de liquidación) del banco o entidad financiera al menos tres días hábiles antes de firmar los documentos del préstamo. Este requisito puede afectar las fechas de cierre especificadas en el contrato de compra-venta.

Independientemente del tipo de préstamo, debe conocer los términos específicos que el banco o institución financiera puede requerir, tales como:

• Multas por pago anticipado;
• Limitación de su derecho a vender o transferir el título de propiedad sin el consentimiento por escrito del banco o entidad financiera;
• Mantenimiento de la cobertura del seguro predial;
• Pagos de impuestos y seguros prediales en garantía;
• Limitaciones en su uso de la propiedad;
• Requisitos de ocupación;
• El derecho del banco o institución financiera de cambiar tasas de interés durante el plazo del préstamo; y
• El derecho del banco o institución financiera a cambiar tasas de interés si usted asume una hipoteca existente.

También debe determinar si, en el futuro, se le permitirá pedir prestado dinero adicional garantizado por la misma hipoteca. Debería pedir a su abogado y banco o institución financiera que expliquen todos los costos de la transacción financiada, incluyendo los cargos por servicios, tarifas de tasación de la propiedad, costos de topografía, cargos por depósitos en garantía y los honorarios de los abogados del banco o institución financiera.

Recuerde, cuando firma un pagaré y acuerdo hipotecario, usted es responsable del pago completo de la deuda total y los intereses. Incluso si más tarde vende la propiedad a alguien que acepta asumir el pago de la hipoteca, su responsabilidad continúa a menos que el banco o institución financiera lo libere de esa obligación legal.

Cierre De Transaccion De Compra-Venta

Cerrar una transacción inmobiliaria es un procedimiento técnico y complejo. La primera y más importante fase es la redacción cuidadosa del contrato de compra-venta y otros documentos para que reflejen la intención real de las partes involucradas, vendedor y comprador. También es vital asegurarse de que las partes cumplan con las obligaciones contractuales y los requisitos técnicos de título para cerrar la transacción de acuerdo con las leyes locales, estatales y federales.  El agente de cierre proporcionará a las partes una propuesta de declaración de liquidación que refleja los términos financieros de la transacción, incluyendo los créditos/débitos, prorrateos, costos de cierre y otros cargos habitualmente incurridos por las partes en una transacción inmobiliaria. Los documentos del vendedor deberán ejecutarse en presencia de dos testigos y un notario. Los documentos del comprador pueden ejecutarse electrónicamente para una transacción en efectivo, pero los documentos del préstamo deberán ser notariados. El comprador y/o el banco del comprador deberán transferir todos los fondos necesarios para completar la transacción de compra-venta al agente de cierre antes o el día del cierre. Se debe tener cuidado para asegurarse que las instrucciones de transferencia bancaria del agente de cierre se verifiquen de forma independiente y personal, ya que el fraude electrónico es desenfrenado en las transacciones de bienes raíces.

Es prudente asegurar una representación legal adecuada de su interés en todas las etapas de una transacción inmobiliaria.

El material de este folleto no debe considerarse asesoramiento legal. Debido a que las leyes cambian continuamente y cada situación es única, algunas disposiciones de este folleto pueden estar desactualizadas o no ser aplicable a un caso específico. Siempre es mejor consultar con un abogado sobre sus derechos y responsabilidades legales con respecto a su transacción en particular.

[Revisado Septiembre de 2022]