Obligaciones y Derechos de Arrendadores y Arrendatarios
Derechos y Obligaciones de Arrendatarios
Cuando una persona paga alquiler por vivir en una casa, departamento, condominio o casa móvil, el arrendatario se rige por las leyes de Florida. No importa que el pago se efectúe cada semana, mes u otro periodo regular, ni que el arrendador del departamento, casa, condominio o casa móvil sea una persona física, sociedad o entidad de gobierno. Lo anterior también aplica aun sin contrato de “arrendamiento” por escrito.
Un arrendatario tiene ciertos derechos y obligaciones básicos bajo la ley de Florida que se detallan en la Parte II, Capítulo 83, de las Leyes de Florida (también conocida como la “Ley de Arrendadores y Arrendatarios Residenciales de Florida”) (Florida Residential Landlord Tenant Act). El arrendatario de una vivienda con subsidio público también cuenta con derechos establecidos por la ley federal. Si no hay contrato de arrendamiento por escrito, estas leyes regulan los derechos del arrendatario. También puede haber un contrato de arrendamiento por escrito que afecte los derechos del arrendatario. Si existe un contrato de arrendamiento por escrito, se debe revisar con detenimiento. La Ley de Arrendadores y Arrendatarios Residenciales de Florida tiene precedencia sobre los términos del arrendamiento.
Un arrendatario tiene derecho al goce privado y pacífico de la vivienda que, una vez alquilada, se podrá usar para fines legales. El arrendador sólo podrá ingresar a la vivienda para inspeccionar la propiedad o realizar las reparaciones necesarias o acordadas después de notificar al arrendatario en forma razonable y llegando a una hora conveniente. En caso de emergencia, se puede hacer reducir el plazo de notificación o incluso dispensar de él.
El arrendador debe alquilar una vivienda dignamente habitable, con cañerías en operación, agua caliente y calefacción, una estructura sólida, una seguridad razonable con puertas y ventanas operacionales que se cierran y sin problemas de pestes. Salvo acuerdo contrario por escrito entre las partes al inicio del arrendamiento, el arrendador de una casa de una sola familia o un dúplex deberá instalar detectores de humo operacionales al inicio del arrendamiento. El arrendador también deberá cumplir con los códigos de salud, construcción y seguridad locales y realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable.
Al reclamar el incumplimiento del contrato de alquiler por el arrendatario, el arrendador deberá notificar por escrito al arrendatario del problema en específico y permitir suficiente tiempo para corregir el problema, aunque se trate de la falta de pago del arrendamiento. Transcurrido este lapso, el arrendador podrá solicitar al juez el desalojo del arrendatario. Los arrendatarios que reciben una notificación por falta de pago del arrendamiento deben tener en cuenta que un arrendador podrá aceptar un pago parcial del arrendamiento y aun así desalojar al arrendatario. Asimismo, los arrendatarios de condominios deberán saber que bajo ciertas circunstancias la asociación de condominios podrá exigirle al arrendatario (y no al arrendador) el pago del alquiler a la asociación. En ese caso, los arrendatarios deberán consultar con un abogado. Si el arrendatario comete un acto grave que pone el peligro a la propiedad (por ejemplo, un delito cometido en el lugar) o no corrige un problema después de recibir la notificación por escrito del arrendador, el arrendador todavía deberá solicitar al tribunal el desalojo del arrendatario. Durante todo proceso judicial, los arrendatarios podrán comparecer, presentar su caso y estar representados por un abogado.
Si el arrendador exige al arrendatario el pago de una caución (security deposit), el arrendador deberá mantenerla durante el periodo de arrendamiento y devolverla en un lapso de quince días después de abandonada la vivienda o enviada una notificación por escrito de no devolución o devolución parcial en un lapso de treinta días del abandono de la propiedad por el arrendatario. A partir de ese momento, el arrendatario podrá oponerse por escrito en un lapso de quince días de recibida la notificación. Bajo algunas circunstancias, el arrendatario podrá recibir la caución devuelta más el pago de intereses. Antes de abandonar la propiedad, el arrendatario deberá proporcionar al arrendador una dirección para recibir la devolución de la caución. De lo contrario, el arrendatario podrá perder el derecho de oponerse si el arrendador reclama el valor de la caución.
Bajo ciertas graves circunstancias provocadas por la negligencia del arrendador, el arrendatario podrá dejar de pagar alquiler. Lo anterior sólo aplica si el arrendador incumple una responsabilidad importante (como ejemplo, no entregar un hogar seguro y habitable en cumplimiento con los códigos de vivienda locales). Antes de dar el paso de no pagar alquiler, el arrendatario deberá notificar al arrendador con siete (7) días de antelación acerca del problema para que este lo pueda arreglar. Aun después de no pagar alquiler, el arrendatario deberá conservar el dinero y pedir la autorización del tribunal para efectuar un gasto parcial que normalmente le corresponde al arrendador. Al no conservar dinero ni pedirle asistencia al tribunal, el arrendatario podrá ser desalojado por falta de pago del alquiler.
Por último, el arrendatario podrá abandonar la propiedad. Si existe un contrato de arrendamiento por escrito, el arrendatario deberá leerlo detenidamente para determinar si se debe dar una notificación de terminación con 60 días de antelación. Si no hay contrato de arrendamiento por escrito, el arrendatario podrá abandonar la propiedad sin motivo al notificar su intención de retirarse con un mínimo de siete (7) días de antelación a la fecha de vencimiento de pago del siguiente alquiler, si se paga por semana, o quince (15) días de antelación si se paga por mes. El arrendatario podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento si el arrendador ha incumplido una obligación importante, mientras el arrendatario notifique por escrito al arrendador siete días antes de la fecha de pago del alquiler. (Existen algunas excepciones al derecho de abandonar la propiedad.)
Si el arrendador pierde el proceso, este podrá ser responsable de los costos y honorarios de abogado del arrendatario. Si el arrendatario pierde el proceso, el arrendatario podrá ser responsable de los costos y honorarios de abogado del arrendador.
El arrendatario también tiene responsabilidades que al incumplirse podrán provocar el desalojo. El arrendatario deberá pagar el alquiler pactado a tiempo, cumplir con los códigos de construcción, vivienda y salud, mantener el inmueble limpio y libre de daños (aparte de desgaste normal) y mantener las cañerías. Ni él ni sus invitados deberán violar la ley o alterar el orden.
Al intentar desalojar a un arrendatario, el arrendador deberá probar que el arrendatario incumplió una de sus responsabilidades. Sin embargo, el arrendador no podrá solicitar el desalojo de un arrendatario como represalia por quejas legítimas presentadas en relación con las condiciones de vivienda presentadas a las autoridades correspondientes. Se podrá realizar un desalojo solo después de que el arrendador notifique el problema al arrendatario y obtenga una orden judicial. Sin la orden judicial, el arrendador no podrá entrometerse con el arrendatario. Por ejemplo, el arrendador no podrá cambiarle las cerraduras al arrendatario ni impedir su acceso a servicios públicos. Si el arrendador realiza estos actos prohibidos, podrá responder ante el arrendatario por la suma más alta entre tres meses de alquiler y daños reales. El arrendador deberá recibir una orden judicial de desalojo antes de entrometerse en relación con el uso del inmueble. Si se notifica del desalojo al arrendatario, este deberá solicitar asistencia legal en forma inmediata. El arrendatario podrá presentar defensas legales. Por ejemplo, el arrendador no puede intentar desquitarse con el arrendatario mediante un desalojo si el arrendatario no ha incumplido con sus responsabilidades. Para presentar defensas en un proceso de desalojo, normalmente un arrendatario deberá pagarle al tribunal los alquileres vencidos y adeudados, si los hay, y el alquiler que se adeuda durante el transcurso del proceso. Si el arrendatario disputa el monto del alquiler en cuestión, podrá solicitar que el tribunal determine el monto correcto. Sin embargo, le corresponde al arrendatario demostrar que el monto es erróneo. Durante un proceso de desalojo es muy importante actuar con celeridad porque el arrendatario dispone de poco tiempo.
El arrendador nunca puede sacar los efectos personales del arrendatario ni cambiarle las cerraduras al arrendatario. Sólo el alguacil (sheriff) puede dar ese paso después de que se decrete una orden judicial y un interdicto de despojo (writ of possession).
Si se realiza un juicio hipotecario (foreclosure) en relación con la propiedad arrendada, la ley federal podrá darle el derecho de quedarse en la propiedad según su contrato de arrendamiento existente. En muchos casos, los arrendatarios que celebran un contrato de arrendamiento antes de recibir un aviso de juicio hipotecario podrán quedarse en la propiedad hasta terminado el plazo del arrendamiento. Sin embargo, el nuevo propietario podrá darle una notificación de 90 días para abandonar la propiedad si usted celebró el contrato de arrendamiento después de recibir el aviso de juicio hipotecario o si el comprador de la venta del juicio hipotecario utilizará la propiedad como su residencia principal. Las protecciones federales para arrendatarios que se describen arriba, incluido el requisito de notificación de 90 días, no aplican a todos los arrendatarios. Deberá consultar con un abogado para determinar su derecho de quedarse en la propiedad después del juicio hipotecario.
Llame a su abogado si cree que necesita asesoría legal. Si no tiene abogado, llame al Servicio de Referencia de Abogados del Colegio de Abogados de Florida (Florida Bar Lawyer Referral Service) al 800-342-8011, o al servicio de referencia de abogados u oficina de asistencia legal local.
Derechos y Obligaciones de Arrendadores
Al arrendarle una casa, departamento, condominio o casa móvil a otra persona, usted celebra un contrato conocido como “contrato de alquiler”. Un contrato de alquiler no debe ser por escrito pero si es así, se denomina un “contrato de arrendamiento” e incluye ciertas condiciones básicas legalmente especificadas que se deben comprender antes de firmar. Como arrendador, usted tiene ciertos derechos y obligaciones. Hasta en ausencia de un contrato de arrendamiento por escrito, la ley impone derechos y obligaciones a las partes.
Si requiere que un posible arrendatario llene una solicitud de alquiler y el solicitante es miembro de las Fuerzas Armadas de los Estados Unidos o de un estado en servicio activo o es miembro de la Guardia Nacional de Florida (Florida National Guard) y de las Fuerzas de Reserva de los Estados Unidos (United States Reserve Forces), deberá notificar al solicitante de su aprobación o denegación en un lapso de siete días de presentada la solicitud.
Como arrendador, tiene pleno derecho de recibir el pago del alquiler por el uso de la propiedad y que le devuelvan la propiedad a la terminación del contrato sin daños y en las mismas condiciones en que se recibió, salvo desgaste por uso normal.
A cambio de estos derechos, usted tiene la obligación de poner a disposición del arrendador una vivienda segura y en cumplimiento con los requisitos del código de vivienda. También deberá realizar las reparaciones que sean razonablemente necesarias. Algunas veces se pueden limitar esas obligaciones por contrato. Usted también debe respetar los derechos del arrendatario, incluido el goce pacífico. Al alquilarle al arrendatario, usted le otorga el goce y uso de su propiedad libre de interferencia. Por lo tanto, no podrá ingresar a la vivienda frecuentemente, a horas inconvenientes o sin notificación. Muchas veces los derechos a una inspección razonable quedan establecidos en un contrato de alquiler por escrito y también por la ley de Florida. Si bien usted podrá proteger su propiedad mediante la inspección, deberá dar una notificación razonable de al menos 12 horas. No podrá exhibir la propiedad a posibles compradores sin notificar previamente a los arrendatarios y recibir su consentimiento.
Para un arrendador, es ilegal discriminar al arrendatario mediante un aumento del alquiler, reducción de servicios o amenaza de acciones para recuperar la posesión o cualquier otra acción civil. Se considerará al acto una represalia si ocurre después de presentada una queja del arrendatario en relación con las condiciones de la vivienda. Tampoco el arrendador podrá cambiarle las cerraduras al arrendatario o interceptar o cortar los servicios públicos, agua o electricidad, o sacar los bienes, las puertas o los electrodomésticos del Arrendatario. Un arrendador que viole estas reglas podrá estar obligado a pagarle al arrendatario la suma mayor entre tres meses de alquiler y los daños realmente incurridos.
Para dar por terminado el arrendamiento, si no existe contrato de arrendamiento por escrito para la unidad o el contrato no establece nada contrario y la unidad se alquila mes por mes, usted deberá dar una notificación por escrito con al menos quince días de antelación antes del final del período mensual. Para un arrendamiento semanal, se requiere un aviso con siete días de antelación antes del final del periodo semanal. Dicha notificación deberá efectuarse por escrito y entregarse personalmente al arrendatario, para lo cual existe la posibilidad de dejársela en la puerta si el arrendatario no se encuentra para recibirla. Si el contrato de arrendamiento por escrito establece un periodo de notificación de hasta 60 días antes de abandonar la unidad, el arrendador deberá respetar el mismo periodo de notificación al dar a conocer su intención de no continuar con el contrato de arrendamiento.
Por último, tanto el arrendador como el arrendatario deben observar las leyes estatales y locales relacionadas con el uso y la condición de la propiedad.
Los derechos y obligaciones básicos detallados en este texto aplican, exista o no un contrato por escrito entre el arrendador y el arrendatario. Siempre es mejor tener un contrato por escrito que incluya todos los términos y condiciones pactados, tales como el número máximo de adultos o niños o los tipos de mascotas permitidas. Para ser ejecutable, un contrato con una duración de un año o más deberá ser por escrito.
Si el arrendatario abandona la propiedad definitivamente antes del final del plazo de arrendamiento, normalmente se considera un acto de abandono de sus derechos. La ley supone un acto de abandono si el arrendatario se ausenta durante por lo menos 15 días sin antes notificar al arrendador de su intención de estar ausente. Después del abandono, usted podrá ingresar nuevamente en la vivienda. Dada la complejidad de los derechos y recursos, conviene recibir asesoría legal al respecto.
La situación es más compleja si el arrendatario parece haberse ido pero dejó sus efectos personales en la propiedad o si existe una suma alta de alquiler no pagado. En ese caso, usted deberá consultar con un abogado antes de enajenar los artículos del arrendatario o alquilar la propiedad nuevamente.
Se presenta otra complicación cuando un arrendatario se niega a pagar alquiler o abandonar la propiedad al final del plazo de arrendamiento. Bajo esas circunstancias, usted puede desalojar al arrendatario, pero sólo después de haber tomado las medidas legales pertinentes para iniciar una acción posesoria de acuerdo con los tiempos definidos. Usted deberá notificar correctamente al arrendatario para dar por terminado este contrato de alquiler. Si el arrendatario hace caso omiso de las notificaciones, usted deberá presentar una demanda en el tribunal y emplazar al arrendatario con la citación y demanda. Cinco días hábiles después de notificada la demanda, usted podrá solicitar al tribunal una fecha para una audiencia. Sin embargo, si el arrendatario no contesta la demanda en un lapso de cinco días hábiles o no paga el alquiler adeudado, usted podrá implementar el desalojo sin una audiencia primero, siempre que reciba una orden judicial antes de desalojar al arrendatario.
Si el arrendatario disputa el monto del alquiler adeudado, no se debe depositarlo con el tribunal y hay que realizar una audiencia. Si desea cobrarle daños monetarios al arrendatario, deberá esperar 20 días para fijar una audiencia, durante la cual podrá pedir el desalojo del arrendatario. Si el juez está de acuerdo en que el arrendatario ha incumplido los términos del contrato, un alguacil (sheriff) le entregará al arrendatario una notificación de desalojo. A partir de ese momento, el arrendatario tendrá veinticuatro horas para abandonar la propiedad. Al no retirarse voluntariamente, el alguacil podrá sacar al arrendatario y supervisar el retiro de sus efectos personales. Conviene que estos procesos altamente técnicos sean manejados por un abogado. Aunque usted opte por presentar el reclamo en el tribunal del condado, un abogado deberá revisar las notificaciones entregadas por usted a fin de asegurar su cumplimiento con todas las formas y todos los lapsos requeridos. Con un solo error, el proceso de recuperar la propiedad podrá demorarse más.
Por tratarse de un contrato legal entre las partes, usted deberá comprender los varios términos y condiciones antes de alquilar su propiedad a un tercero. Recuerde que, como arrendador, deberá ofrecer una vivienda en un estado seguro y con buen mantenimiento. A veces se pueden limitar en el contrato sus obligaciones relacionadas a las reparaciones. Deberá entregar la posesión de la propiedad al arrendatario, libre de injerencias suyas innecesarias. A cambio, usted podrá cobrar alquiler y, al dar una notificación con suficiente antelación o en caso de emergencia, podrá inspeccionar la propiedad. Finalizado el plazo del arrendamiento, le deberán devolver la propiedad sin daños, fuera de desgaste normal. El arrendador deberá rendir cuentas o rembolsar el depósito del arrendatario a la terminación del periodo de arrendamiento. Muchas de estas condiciones básicas aplican, con o sin un contrato por escrito.
Si cree que necesita asesoría legal, llame a su abogado. Si no tiene abogado, llame al Servicio de Referencia de Abogados del Colegio de Abogados de Florida al 800-342-8011 o póngase en contacto con un servicio de referencia de abogados u oficina de asistencia legal.
Este folleto para consumidores es un servicio público del Colegio de Abogados de Florida (Florida Bar).
[Actualizado en noviembre de 2022.]